«La casa me la quedo yo, eso ya lo hemos hablado. Lo que no tengo claro es qué hacemos con la hipoteca.»

Es una de las frases que más se repiten en una primera reunión, y tiene sentido. La vivienda suele ser lo más valioso que una pareja tiene en común y también lo que más pesa: ahí han crecido los hijos, ahí está la rutina y, detrás, una deuda que todavía durará años. Cuando la relación termina, la casa y la hipoteca se convierten en la conversación más importante… y en la que más malentendidos genera.

El principal es este: lo que acordáis entre vosotros y lo que firmasteis con el banco son dos cosas distintas. Entenderlo a tiempo evita muchos disgustos.

El banco no forma parte de vuestro acuerdo  

Cuando una pareja compra una vivienda con préstamo hipotecario, lo habitual es que ambos firmen como titulares y respondan de forma solidaria. En la práctica, eso significa que el banco puede reclamar la deuda completa a cualquiera de los dos (artículo 1144 del Código Civil), con independencia de quién viva en la casa o de cómo os hayáis repartido los pagos.

El convenio regulador —o la sentencia, si no hubo acuerdo— ordena las relaciones entre vosotros, pero no obliga al banco, que no participó en él (artículo 1257 del Código Civil). Por eso una cláusula como «la vivienda se adjudica a uno y quien se la queda asume la hipoteca» es válida entre las partes, pero no libera a quien sale. Para que una persona deje de responder del préstamo hace falta que la entidad lo consienta (artículo 1205 del Código Civil), y lo normal es que antes estudie si quien se queda puede asumir la deuda en solitario.

¿Qué ocurre si quien se quedó la casa deja de pagar? Que el banco puede dirigirse también contra el otro titular. Quien pague más de lo que le corresponde podrá reclamárselo después a su ex (artículo 1145 del Código Civil), pero es un camino que conviene no tener que recorrer.

Usar la casa, ser propietario y deber la hipoteca no es lo mismo  

Es otra confusión frecuente. Cuando hay hijos menores, el uso de la vivienda familiar suele atribuirse a los hijos y al progenitor con quien conviven (artículo 96 del Código Civil); en custodia compartida, la decisión depende de las circunstancias de cada familia. Pero el uso no cambia quién es propietario ni quién debe el préstamo.

¿Quién paga entonces la cuota? El Tribunal Supremo lo tiene resuelto desde hace años: los gastos de mantener la casa en la que vive la familia son gastos familiares, pero la cuota hipotecaria sirve para pagar la propiedad de la vivienda. Por eso no es una carga del matrimonio, sino una obligación ligada a la propiedad (STS 188/2011, de 28 de marzo). Quién la paga y en qué proporción depende del régimen económico del matrimonio, de quién sea titular de la vivienda y de lo que cada uno firmó con el banco. En el supuesto más habitual, el de una vivienda ganancial comprada por los dos, el Supremo ha entendido que la cuota es una deuda de la sociedad de gananciales que, mientras no se liquide, corresponde a ambos por mitad, viva quien viva en la casa, y que el juez de familia no puede alterar ese porcentaje en función de lo que gane cada uno (STS 72/2014, de 17 de febrero). Lo mismo ocurre con el IBI: grava la propiedad, no el uso, y corresponde a quien es propietario aunque no viva allí (STS 246/2018, de 24 de abril).

Eso no significa que lo que cada uno paga sea indiferente. El Supremo admite que lo que un progenitor paga por la hipoteca de la casa en la que viven sus hijos pueda valorarse, junto con el resto de circunstancias, al fijar la pensión de alimentos (STS 516/2016, de 21 de julio). No es una compensación automática entre hipoteca y pensión, pero sí una buena razón para negociar la vivienda y la pensión a la vez, y no cada cosa por su lado.

Tres salidas posibles para la vivienda  

No hay una solución buena para todo el mundo. Hay tres caminos principales, y la elección depende de los números, de la capacidad de cada uno para asumir la deuda y, si hay hijos, de la estabilidad que necesitan.

Uno se queda la casa y compensa al otro  

Quien se queda adquiere la parte de su ex y le compensa, en dinero o asumiendo su parte de la deuda. Si la vivienda es ganancial, se hace al liquidar la sociedad de gananciales; si la tenéis en proindiviso, mediante una extinción de condominio. En ambos casos hay un paso que no puede faltar: el del banco. Sin su conformidad para liberar a quien sale, esa persona seguirá respondiendo de un préstamo sobre una casa que ya no es suya. Por eso no conviene cerrar la operación sin saber antes cómo se formalizará esa liberación y qué ocurrirá si el banco no la acepta; el propio acuerdo puede y debe prever esa posibilidad. Antes de firmar conviene revisar también las consecuencias fiscales de la operación, que varían según cómo se formalice.

Se vende y se cancela la deuda  

Es la salida más limpia: con el precio se cancela el préstamo y el sobrante, si lo hay, se reparte según la participación de cada uno. Exige ponerse de acuerdo en precio y plazos. Y un matiz importante: si el uso de la vivienda está atribuido a uno de los progenitores por razón de los hijos, ese derecho condiciona la venta. El artículo 96 del Código Civil exige para disponer de la vivienda el consentimiento de ambos o, en su defecto, autorización judicial, y que quien compre tenga o no que respetar el uso depende, entre otras cosas, de su duración y de si consta en el Registro de la Propiedad. Conviene analizarlo en cada caso antes de poner la casa a la venta, porque puede afectar tanto a la operación como al precio.

Se mantiene en común durante un tiempo  

Hay parejas que deciden conservar la vivienda en común, por ejemplo hasta que los hijos terminen una etapa escolar. Puede funcionar, siempre que quede todo por escrito y con detalle: quién paga la cuota y en qué proporción, cómo se reparten el IBI, la comunidad o las reparaciones, qué ocurre si alguien deja de pagar y cuándo y cómo se venderá. Lo que no se pacta hoy suele convertirse en el conflicto de dentro de tres años.

¿Y si no hay acuerdo?  

Nadie está obligado a seguir siendo copropietario para siempre. Si la vivienda está en proindiviso, cualquiera de los dos puede pedir la división (artículo 400 del Código Civil), que, a falta de pacto, suele terminar en la venta. Si es ganancial, el cauce es el procedimiento de liquidación del régimen económico matrimonial (artículos 806 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Son vías con sus tiempos y sus costes, pero existen, y conocerlas da tranquilidad a la hora de negociar.

Antes de firmar nada  

Hay cuatro cosas que merece la pena tener claras antes de cerrar cualquier acuerdo sobre la casa: cuánto queda exactamente por pagar y en qué condiciones; si el banco aceptaría liberar a uno de los dos y qué le pediría para hacerlo; una idea realista del valor de la vivienda; y, mientras se negocia, no dejar de pagar ninguna cuota, porque un impago perjudica a los dos titulares por igual.

La casa se negocia mejor que se litiga  

En más de veinticinco años de ejercicio he visto que la vivienda es casi siempre la pieza en la que se cruzan lo económico y lo emocional. Por eso es también donde un acuerdo bien trabajado marca más diferencia: permite combinar compensaciones, plazos y estabilidad para los hijos de una forma que una sentencia difícilmente alcanza, y presentarse ante el banco con una propuesta conjunta suele facilitar mucho las cosas. Cuando ese acuerdo es posible, la mediación es el mejor lugar para construirlo. Cuando no lo es, toca defender con firmeza lo que corresponde a cada uno en la liquidación, con los números claros y sin perder de vista lo que de verdad importa.

Si estás en ese momento en que la casa pesa más que cualquier otra decisión, cuéntamelo por WhatsApp. Lo miramos con calma y con los números delante.